今年（ 2004 ）年初，全国各大媒体盛传我国将有望在年内征收物业税，至少将在广东省举行试点。因此，有关物业税的讨论成了人们茶余饭后议论的热点话题。现在已经到了年底，但国家仍未见有关物业税的法规出台。在此，笔者仍然建议国家有关部门在物业税改革问题上应当慎行。

　　物业税又称 “ 财产税 ” 或 “ 地产税 ” ，主要是针对土地、房屋等不动产所有者或承租人每年征收的一种税。人们所讨论的物业税改革，基本上可以概括为两种不同的观点。一种观点认为，物业税是调节社会贫富差距的重要手段。其方式是在不对现行房地产税收法律制度进行变革的基础上开征物业税这一新的税种，以实现扩大税源、增加税收、平抑贫富的目的。其政策法律依据就在于党的十六届三中全会明确提出的 “ 实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。 ” 另一种观点则认为，现行的物业税改革就是将现有的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及土地出让金等税费合并，转为每年估价征收，把每年物业增值部分纳入税收范围。代表这种观点的主要是各大房地产商，其依据是当前房地产市场上出现的一些突出问题，如地价房价过高、市场过热等，都与税费复杂、项目繁多有关。有人通过估算后认为，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到 60% ，建筑成本和营销成本只占 40%. 如果将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税，即，将开发商建房时缴交的部分税费，改由购房者以后每年逐年缴交，包括政府现在一次性收取的土地出让金，都将分成 50 年或 70 年来计收。按此推理，消费者在购买新房这一环节上至少可降低 10-20% 、甚至 30-40% 的购房成本。

　　就对政策理解而言，第一种观点可能更符合中央文件的本意，但是本人认为，在目前讨论开征物业税为时尚早。就其性质而言，物业税属于财产税的一种。财产税包括对动产和对不动产的征税。对不动产征收的财产税主要是对土地和土地上的房屋以及其他附属设施征税，对动产的征税主要是通过对需要进行登记管理的车、船等经营性财产征税，因为只有这类动产比较容易追踪。实际上，我国目前针对动产和不动产都征收了各种名目的税收。针对动产征收的税种主要有针对国内单位及个人征收的车船使用税和针对涉外企业和外籍个人征收的车船牌照使用税。此外，车船使用税虽然表面上看来是一种行为税，但由于都是每年征收，因而其效果跟财产税没有什么区别。

　　对于针对不动产征收的税收而言，则在不同阶段征收各种不同名目的税收。例如，涉及土地使用的税收包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税等；涉及建设环节中的税收包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加；涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、城市房地产税、土地增值税、所得税；涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税；涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；等等。表面上看来，大多数税种的税率都不算高，而且还有各种名目的优惠措施，但是由于在不同环节重复征收，因而房地产企业的实际税负就相当高了。但是， “ 羊毛出在羊身上 ” ，房地产商承担的所有税负最后都转嫁到了购房者身上。再加上在房地产开发过程中收取的各种费用，以某些开发商合谋操纵房地产价格，使得我国（尤其是北京、上海等大城市）的房地产价格长期居高不下。在这种背景下，有人提出，改革我国的房地产税收制度，就应当将现有的跟房地产有关的各种税合并，转换成按年征收的物业税。

　　就目前情况看来，持第二种观点的居多数。支持这种观点的理由主要有：

　　一、在目前的房价构成中，税费及房地产商的利润占到 60% ，而建筑成本和营销成本只占 40%. 改革房地产税制，改征物业税后，房地产开发商的开发成本将大幅下降，有利于缓解房地产企业的资金压力，而且还能使房屋价格下降一到两成，最高降低 30%.

　　二、有利于打击房地产投机。持这种观点者认为，我国目前的房地产税制设置的特点是保有阶段税负轻，流通环节税负重。据称，在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达 8 种。有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城市维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多者大道 80 至 150 种。这种税制设置具有三大消极作用。一是土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。在他们看来，通过改征物业税，促使楼价下降，从而使房地产投资利润空间减小，炒楼的风险随之增大。同时，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退。

　　三、抑制土地供应。在他们看来，根据我国现行的土地出让制度，开发商买地后需一次性付清地价。这样一来，每一届政府就会希望在任职期间尽量多卖地以快速大量地筹集建设资金，缓解资金压力。卖地筹集的大量资金可能导致各个地方的政府性投资出现不正常的增长，也给下届政府造成很大压力。而物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。这样有利于遏制为求短期政绩的卖地行为，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前 “ 老子吃儿子 ” 的不正常局面。从这个意义上说，物业税其实是一次新土改，是房地产行业健康、持续发展的保证。

　　四、物业税是平衡贫富差距的杠杆。持此观点者认为，我国现有的保有环节税轻，流通环节税重的税制设置，使得政府无法参与土地在保有阶段发生的增值价值的再分配，从而使得财富流向了保有者，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。相反，如果改征物业税，使得物业价值高者多交税，低者少交税，这样能够拉平穷人和富人之间的差距。

　　总而言之，许多专家和学者赞成物业税替代土地出让金一次性交付的形式，一是担心政府卯粮寅食，怕现在就把地租花完了，以后的日子不好过；二是为购房消费者着想，变一次性交付为长期小额交付；三是对发展商来说，可以进一步降低房地产开发的门槛。从表面上看，真可以说是一项皆大欢喜的好改革。但是，事情是否果真如此？开征物业税是否真有如此多的益处？如果我们进行仔细的研究和分析，就会发现这种改革其实是弊大过利的，很难行得通。

　　首先，征收物业税并不一定能够降低房价。在一个市场经济中，商品价格的高低主要不在于其成本，而在于市场需求关系。只要市场存在需求，供大于求，那么即便成本降低，其销售价格也未必能降低。其直接受益者将只是房地产商，而不是消费者。我国曾经历过钢材和水泥的剧烈价格波动，但很少有开发商因为钢材和水泥价格猛跌的时候主动降低其房产销售价格，让利于消费者。因此，期望通过取消与房地产有关的税收，改征由业主或者租户按年支付的物业税，以此来降低房价，对于广大消费者来说，只能是一种美好和善良的愿望。相反，消费者在购得房产后，如果每年除了需要向物业管理公司支付一笔不菲的物业管理费后还需要向政府交纳高额的物业税，那么其居住成本将大大增加，很难实现 “ 居者有其屋 ” 的美好愿望，甚至如果在没有免税额情况下还可能出现